こんにちは。1972年生まれくんです。
その名の通り1972年生まれ。20年以上不動産業界で働いています。
このページでは、「住宅探しをはじめた方が少しでも安心して良い住宅にめぐり合ってほしい！」と心から願って、住宅探しの方法をご紹介していきたいと思います！
- 不動産会社への忖度は一切なし！
- できるだけわかりやすく！
- 「自分ならどのようにして家を買うか」という目線で書く！
というわけで、今回の疑問はコチラ！
疑問｜売主ってなに？仲介ってなに？
これは、建売住宅を購入する際、絶対に知っていてほしい、超重要な情報です！
早速、答えにいきたいと思います。それはコチラ！
答え｜取引態様の違い。知らないと100万円以上多く支払ったり、ストレスだらけの購入になるかもしれない、超大切なキホン！
なんか知らないとヤバそうだね？。
知らないで住宅の問い合わせをしているお客さんがあまりに多すぎるんだ！
住宅購入は、みんな初めて！初心者です！
知らないことだらけで当然。でも知らないと後悔してしまうことも。。。
しっかり知識を得て、いいカモにならないようにしましょう！！
「いいカモ」にならないで！！
まず初めに、この記事で絶対に伝えたい「売主と仲介の違い」をおおまかに解説します！
- 「売主」から購入すると、「100万円以上」支払額が減る。
- 「仲介業者」は「希望に合った住宅」を紹介してくれることが多い。
「売主」から購入すると100万円以上お得になるんだね！
とても大きなメリットだけど、もちろんデメリットもあるんだ。これからしっかり説明していくよ！
この記事を読むとこんなことが分かります。
- 「売主」とはなにか？「仲介」とはなにか？
- それぞれのメリット・デメリット
- 仲介手数料とはなにか？
- 「売主」には２つのタイプがある！【要注意】
- 建売住宅の最強の買い方
できるだけわかりやすく、簡単にまとめてみました。
この記事を読んで、少しでも住宅探しの参考にしてもらえたらうれしいです。
リアルな不動産の世界を知ろう！
最強の建売住宅の買い方！
売主と仲介の説明をする前に
・建売住宅はどのような買い方をすれば良いのか？
について簡単に説明したいと思います。
私がおススメしている「最強の建売住宅の買い方」はコチラ！
売主から直接購入する！
ただし、安心できる営業さんが担当してくれることが絶対条件！！
つまり、仲介手数料がかからない売主から直接買い、その際安心できる営業が担当してくれるのが、最強の買い方だと考えています。
では、仲介手数料とはなんなのか？
なぜ売主から買うときは営業の質について注意しなくてはならないのか？
詳しく解説していきます！
「最強の買い方」についてまとめた記事があります！あわせて読んでくれたらうれしいです。
「売主」と「仲介」の違い！
まずは「売主」と「仲介業者」の違いを、ざっくり簡単に説明します。（建売住宅購入の場合）
- 売主…土地を仕入れて、家を建てた会社。建てた家や土地の持ち主。
- 仲介業者…家を探している人に、売主の家を紹介する会社。
それぞれの住宅購入の流れは、こんな違いがあります。
２つの絵を見て「気付いたところ」があると思います。
そう！仲介業者から購入すると「手数料」が必要になるんです！
この手数料。けっこう破壊力のある金額なんです。。。
仲介手数料の金額
細かい計算式は後で説明するとして、まずは感覚で分かるように解説します。
ざっくりと仲介手数料の金額を紹介すると
- 3,000万円の家→約100万円！
- 4,000万円の家→約130万円！
- 5,000万円の家→約165万円！
家具や家電一式が買えちゃうよ。。
計算方法は、物件価格によって違うのですが400万円超の場合
仲介手数料＝成約価格×３％+60,000円+消費税 です。
※ほとんどの場合、400万円超の住宅だと思いますので、上記計算方法でOKです！
住宅探し初心者向けに作成している為、成約価格別の詳細な計算方法は省略したいと思います。
仲介手数料がいらない売主から直接買うとお得なんだね。
そうだね。でも現状は8割以上のお客さんは仲介業者を利用しているよ思うよ。
それは、こんな不動産業界の事情があるからなんだ。
なぜみんな売主から直接買わないのか？
なぜ、ほとんどの方が売主ではなく、仲介業者から購入するのか？
その理由を２つあげてみました。
・「売主」、「仲介業者」の違いをよくわかっていない。
・「売主物件」の見つけ方がわからない。
そこで、まずは「売主」と「仲介」の違いを、さらに深く解説してみたいと思います。
「売主」とはなにか？
まずは「売主」とはなにか。を説明します。
ざっくりと言わせてもらうと、「売主」の主な仕事は「土地を購入して、住宅を建てる」こと！
そのため、「土地探し」と「住宅建築」のプロフェッショナルが揃っています。
土地を売ってくれる地主さんを探して、次々に住宅を建てることがメインの仕事だよ。
しかし「住宅販売（営業）」のプロを揃えるまで、手が回らないというのが現状だと思います。
売主は原則、自社の住宅以外は売りません。
土地の仕入れがうまくいかないときは年に数件しか販売できないかもしれません。
自社で営業社員を雇うより仲介業者さんに営業・販売をお願いしたほうが人件費がお得！
更に、仲介業者が広告もしてくれるので、宣伝広告費もお得！
つまり、「自ら営業を雇う体力が無い売主業者は、仲介業者に営業をお願いする」というのが、不動産業界の真実なんです。
「仲介業者」とはなにか？
続いて「仲介業者」の仕事について解説します。（建売住宅販売の場合）
ざっくりいうと、「買いたいお客さんを見つけて売主と契約させること」です。
そのため、買いたいお客さんの接客・営業術に優れている人が多い「住宅販売のプロ」がそろっていることが多いです。
また仲介業者は、常に地域の最新住宅情報を集めています。
つまり様々な売主の物件が集まっているんです。
希望条件を伝えておけば、さまざまな売主物件を紹介してくれるのでとても便利。
自分で物件を探す時間がない方や、安心して住宅購入したい方に向いています。
でも、営業電話が多くて困る場合もあるよ。
どんな仲介業者がおすすめなのか、今後、別の記事でまとめていきたいと思います。
「売主」と「仲介業者」の違い
「売主」と「仲介業者」の違いをまとめるとこんな感じです。
- 家を建てるのが本業！
- お客さんへ販売・営業するスタッフの教育まで手が回っていない場合が多い。
- 自社以外の住宅は紹介してくれない。
- 仲介手数料は不要！もし売主に頼れる営業さんがいたら、これぞ最強の買い方！！
- 住宅の売買のプロ集団！（たまにダメ営業もいる。もし当たってしまったら即退散しましょう( ´∀｀ )）
- 契約・引き渡し。住宅ローンなど手取り足取り、面倒を見てくれる。
- 様々な売主の物件情報を持っている。
- 希望条件を伝えておけば、最新の物件情報を教えてくれる。
- 仲介手数料がかかる！
最近、仲介手数料不要の仲介業者さんが増えてきました。
徐々に仲介手数料を取らないようにする流れになっていると思います。
これはとても良いことで、もっと早くそうなるべきだと私は思っていました。
ただ、現状では仲介手数料不要の仲介業者は、小規模の会社が多く資金的な体力がない場合が多いと思います。
住宅購入後も仲介業者とは付き合いが続きます。
「住宅購入後、2～3年でつぶれてしまった！」なんてことになったら大変です。
仲介手数料だけで判断するのではなく、安心して任せられる仲介業者を見つけることも大切です！
「売主物件」の見つけ方！
「売主」と「仲介」の違いは、先ほど解説しましたのでお分かりいただけたと思います。
続いては「売主物件」の見つけ方を解説します。
建売住宅を探すとき、SUUMOやHOMESなどの住宅情報サイトを利用する方は多いと思います。
その時、同じ物件がいろんな会社から掲載されていませんか？
「これ良さそうだな！」って物件を見つけた時、適当に会社を選んで問い合わせボタンを「ポチッ」としていませんか？
これ絶対ダメです！！
十中八九、仲介業者へ問い合わせしてしまいます。
住宅情報サイトで「売主物件」をみつける方法はコチラ！
- 住宅情報サイトは「スーモ」をメインにして希望条件にあう物件を検索！
- 気になる物件を見つけたら「取引態様」を探す！
- 住宅情報サイト内で売主の掲載がなかったら、「〇〇市〇丁目 〇〇〇〇万円 売主」で検索！
「なぜスーモをメインにして検索したほうがいいのか」、「取引態様ってどこに記載されているのか？」などの詳細は、別の記事でまとめました。
是非あわせて読んでくれたらうれしいです。
売主には２つのタイプがある！
売主業者について補足すると、売主は大きくわけて「２つのタイプ」に分類できます。
それはこんな感じです。
- 仲介業者には売らせない！自社のみで販売するタイプ
- 仲介業者に販売を依頼しつつ、自力でも売るタイプ
それぞれの特徴を解説していきたいと思います。
仲介業者に売らせない！自社のみで販売するタイプ
ある程度会社の規模が大きくなると、このタイプになる売主業者が増えてきます。
このタイプの特徴はこんな感じ。
- 自社に問い合わせをしたお客さんだけに販売する。
- 住宅情報サイトにわかりやすく「売主物件」と記載して広告している。
- 自社でしっかりとした営業・販売部をもっている。
- デザインや間取りにこだわった設計をしていることが多い。
- 住宅価格が高めに設定されている。
このタイプの売主は、スーモなどの住宅情報サイトにわかりやすく「売主」と大きな字で書いてあることが多いので、見つけやすいと思います。
会社の規模もある程度大きく、年間100棟以上の戸建を販売しているケースもあります。
デザインや間取りにこだわっている場合が多く、注文住宅で建てた住宅の気分も味わうことができます。
実際の建物を見学し仕様が気に入ったなら、希望エリアを事前に伝えておき、情報をお願いすることをおススメします！
良い住宅にめぐり合える可能性は高いです！
当然、仲介手数料も不要！
これで営業担当が信頼できる方なら、まさにこれぞ最強！
なんども申し上げますが、私のおススメする建売住宅の最強の買い方はこれです！
売主から直接購入する！
ただし、安心できる営業さんが担当してくれることが絶対条件！！
ただし、ここで注意点！！
このタイプの住宅は、通常の建売住宅より住宅価格が高めになっていることが多いです。
個性のあるデザインや間取をみると、目がキラキラになって現実を見失ってしまうことがあります。
しっかり予算計画を確認するようにしましょう！
また、このタイプの会社の営業さんは「質が低い」とよく言われています。
不動産業界20年以上の私の経験から言わせてもらうと、あながち間違いとは言い切れません。
それはこんな仕組みに理由があるのかもしれません。
- 仲介の場合→ダメな接客をしたら、別の仲介業者へ行かれてしまう。お客さんは気に入った物件を好きな仲介業者から購入できる。
- 売主の場合→ダメな接客をしても、お客さんはその会社でしか気に入った物件を買えない。仕方なくお客さんはダメ営業から購入する。
営業のお客さんに対する真剣さが全然違うと思います。
なんども言って申し訳ないのですが、また言います。
安心できる営業担当は超大切です！！
この点に問題無く、価格も許容範囲内であれば、「最強の買い方」のできあがりです！
売主から直接購入する！
ただし、安心できる営業さんが担当してくれることが絶対条件！！
また売主に問い合わせしておくと、誰よりも早く建売住宅の情報を手に入れることができる可能性があります。
住宅を探していると、大型分譲地などで広告掲載初日にも関わらず、数件すでに契約済になっていたことがありませんか？
これ一部のお客さんだけ「予告広告」という事前情報を入手しているからなんです。
この情報は激レア情報！絶対欲しい情報です！
これを入手するには、売主業者へ事前に問い合わせしておくのがいいんです！！
詳細は別の記事にまとめてありますので、是非合わせてご覧ください。
仲介業者に販売を依頼しつつ、自力でも売るタイプ
規模が小さい会社や、大きくても方針で「仲介業者の力も借りる」という会社はこのタイプです。
建売住宅最大手の飯田グループもどちらかと言えば、このタイプかもしれないね。
このタイプの特徴はこんな感じ。
- 基本、販売は仲介業者へ依頼。でも自社でも販売する。
- 住宅情報サイトには「売主」であることが目立たないように、そっと掲載していることが多い。
- 自社と直接契約した場合は仲介手数料不要。
- 自社の営業・販売部の人材育成が十分ではないことが多い。
- デザインや間取りより、低価格を重視する傾向が強い。
このタイプは、仲介業者の力も借りながら自社でも販売するという手法をとっていることが多いです。
そのため、スーモなどの住宅情報サイトに掲載するとき「売主」をあまり目立たせないようにしていることが多い印象です。
「売主につき仲介手数料不要！」なんて広告されたら仲介業者は困ってしまいますよね。
売主物件の見つけ方を別の記事にまとめていますので、是非読んでくれたらうれしいです。
ここで注意点！
このタイプは販売・営業に関して、人材の育成が十分でないことが多いような気がします。
このタイプの売主と契約する際は、担当営業の質をしっかりと確認しましょう！
もう一度言います。担当営業の質を絶対にしっかり確認してください！！
できるだけ余計な仲介手数料を払わずに契約することはとても大切です。
ですが、ダメ営業さんが担当になってしまうとせっかくの楽しいはずの大切なイベントが台無しになり、ストレスだらけの思い出になってしまいます。
くれぐれもご注意ください。
まとめ｜売主とは！仲介とは！
今回のまとめはこんな感じです。（建売住宅購入の場合）
- 売主とは「土地を仕入れて、家を建てた会社」
- 仲介とは「家を探している人に、売主の家を紹介する会社」
- 仲介を利用すると100万円以上手数料がかかる場合がある。
- 仲介はさまざまな売主の物件を紹介してくれ、手取り足取り面倒を見てくれる。
- 売主は自社以外の住宅は紹介しない。
- 売主には2種類ある。仲介業者には売らせない場合もある。
- 最強の買い方は「売主から直接購入する！ただし、安心できる営業さんが担当してくれることが絶対条件」
売主業者に良い営業さんがいて直接購入することができれば、仲介手数料をかけずに住宅購入することができます。
私はこの方法が最強の買い方だと思っていますが、「この買い方が100％正しい買い方だ！」というつもりはありません。
仲介会社を利用すれば、様々な住宅を探してくれますし、住宅案内もしてくれます。また住宅ローンの金利を低くする優遇を受けられる場合もあります。
「売主から直接購入」と「仲介業者を利用して購入」それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで判断することが大切だとおもいます！
また、仲介業者に住宅案内やローン計算などをしてもらって見つけた「お気に入り物件」を、契約の時だけ直接売主に依頼する方がいます。
これは仲介業者がかわいそうです。
トラブルの元にもなります。
どうしても仲介手数料を値下げして欲しいときは、担当営業さんに相談してみることをおすすめします。
仲介手数料を値引きしてくれることもあるみたいだよ！
住宅探しは、人生の大イベントです！楽しみながら良い住宅にめぐり合えるようがんばりましょう！！応援しています！！
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