こんにちは。1972年生まれくんです。
その名の通り1972年生まれ。20年以上不動産業界で働いています。
このページでは、「住宅探しをはじめた方が少しでも安心して良い住宅にめぐり合ってほしい！」と心から願って、住宅探しの方法をご紹介していきたいと思います！
- 不動産会社への忖度は一切なし！
- できるだけわかりやすく！
- 「自分ならどのようにして家を買うか」という目線で書く！
というわけで、今回の疑問はコチラ！
疑問｜建売住宅を上手に値下げするには？
これ知りたいですよね~。値引きって、最高ですもんね。
お任せください！不動産業界20年以上の私が独断で決めた
「こういう物件は値引き交渉が成功しやすい！」という住宅をランキング方式でまとめました！！
そのランキングはコチラ！
- 1位 多棟現場で残りわずかの物件
- 2位 ハイグレードで高価格売れ残り物件
- 3位 完成間際物件
- 4位 様々な仲介業者取り扱い物件
- 5位 すべての住宅共通「住宅ローン内定してからの交渉術」
これは知っておくとお得だね！
「値引き交渉しやすいタイミング」が鍵なんだ！
住宅の値引き交渉は、タイミングによって成功する可能性が高まります！
それでは、各ランキングの詳細について解説していきたいと思います！
1位 多棟現場 残りわずかの物件！
多棟現場ってなに？
一つの大きな土地を複数に区割りして販売している現場のことだよ。
例えば、「全10棟の多棟現場で9棟は契約済。”残り1物件”の住宅を見学したらとても気に入った」という場合、この物件は激アツ物件です。
値引き交渉できる可能性が高いと思います！！
値下げ額ってどのくらいが相場なの？
10万単位の端数をカットっていうのがよくあるね。4,880万円なら80万円値引きって感じだよ。でも今回のケースなら”ダメもと”で200万円くらい値引交渉してみてもいいかも！
「売主」は常に「早く完売させたい」と思っています。
特に完成してしまった住宅はできるだけ早く売ってしまいたい。
特に多棟現場の場合、すでに売れた棟で十分利益が出ていれば、残りの棟は多少利益が減っても早く完売させるために価格を下げる可能性が高いんです。
多棟現場の残りわずかの物件の場合は、ダメもとで200万円くらいの値引きを交渉してみよう！
でも１点！気を付けてもらいたいことがあるんです。。
※お知らせ：「売主」と「仲介」について、よくわからない方はまとめた記事がありますので、是非読んでくれたら嬉しいです。
残り物件＝売れ残り物件！？
多棟現場の残り1棟を見つけたら即買いだね！
ちょっと待った！最後まで残ったということは、つまりみんなが興味を持たなかった物件ということでもあるんだ。。
残った物件とは、売れ残った物件でもあるということ！
物件の欠点をしっかり確認することが大切です。
よくある”売れ残っている理由”をまとめましたので、是非参考してください。
- 日当たりが悪い
- 駐車場が狭い、出し入れしにくい。
- 間取りが使いにくい。
- 窓からの景色に問題がある。
- 立地がいい場所なので、価格が高く売れ残っている。
売れ残っている理由は、営業さんに聞いてもなかなか本当のことは教えてくれないと思います。
自分自身で、上記項目をしっかり確認しましょう！
南東角地などの住宅は価格が高い！その理由で売れ残っているなら、値引き交渉をしてみよう！うまくいけば最高だね！！
他にも、住宅見学の際にチェックしてほしいポイントをまとめた記事があります。
是非、住宅見学の前に読んでくれたらうれしいです。
２位 ハイグレードで高価格の完成物件！
売主さんが、こだわりぬいて作ったハイグレードな建売住宅なのですが、周辺の住宅より価格が高すぎてまったく売れない。。。完成して、もうすぐ1年経ってしまう。。
これは、”不動産あるある”なんです！
こういう住宅は「大チャンス」です！
ポイントは「完成からもうすぐ1年」というところです！
不動産の世界では広告では、完成後1年を経過した住宅は「新築」ではなく「未入居住宅」という言い方に変えなくてはいけません。
つまり「新築」ではなくなってしまうんです。
スーモなどの不動産情報サイトで「新築」と検索した際、表示されなくなってしまうんです。
売主さんにとって、これは大ダメージです！
「こうなる前に早く売ってしまいたい！」これが売主さんの本音。
売主さんには申し訳ないのですが、思い切って200万円くらい値引き交渉してみる価値はありだと思います！
うまくいけば、贅沢な仕様満載！注文住宅のような住宅を購入することができるかも！！
是非チャレンジしてみてください！
これは、ハイグレード住宅に限ったことではありません。
通常の建売住宅も、「完成した物件は値下げ交渉のチャンスあり」です！
売れ残った理由を確認し、問題ないと判断したならば、価格交渉を頑張ってみましょう！！
３位 完成間際の物件！
完成物件は、値引きチャンスあり！というのは、今まで説明してきたとおりです。
第3位は、もうすぐ完成間際！というタイミングの住宅です！
建売住宅はおおまかに分けると「3回」にわたって値下げすることが多いです。
- 1回目…販売開始から3～４か月後くらい。
- 2回目…建物が完成した時。
- 3回目…建物完成から3～４か月後くらい。
ここで狙うのは、2回目のタイミングの前！
売主が完成したら「値下げをしよう」と考えている直前のタイミングです！
もうすぐ完成というタイミングで値引き交渉をするのです！
売主は「どうせ値引きする予定だったのだから。。」と交渉に応じてくれる可能性ありです。
私の経験上、このタイミングはかなり成功率が高いです！
しかも、ある程度新居の内観も確認できるし、建物のイメージも確認しやすい！
建物が完成し値下げされると今まで検討していた、他のお客さんが一気に契約をします！
もしかしたら気に入った物件を買われてしまうかもしれません。
他の人より一歩先をゆく、完成直前、値下げする前のタイミングで価格交渉をしてみましょう！
４位 様々な仲介業者が取り扱っている物件！
もし仲介業者さんに物件を紹介してもらい購入の検討をしているならば、その物件が様々な仲介業者から販売されているかを確認してみることをオススメします！
もし売主さんが様々な仲介業者へ販売を依頼している住宅ならば「チャンスあり」です！
調べ方は簡単！
①SUUMOなどの住宅情報サイトで気に入った物件を調べる。
②その物件が複数の仲介業者から掲載しているか確認！
たったこれだけです。複数の仲介業者が掲載していればチャンス！
仲介業者さんへ値引きの交渉をしてみましょう！
なんでいろんな仲介業者から販売されているとチャンスなの？
理由はとっても簡単！仲介業者は絶対に知られたくないことだけどね。。
不動産仲介営業の「真実」！
まずは「売主」と「仲介業者」の違いを、ざっくり簡単に説明します。（建売住宅購入の場合）
- 売主…土地を仕入れて、家を建てた会社。建てた家や土地の持ち主。
- 仲介業者…家を探している人に、売主の家を紹介する会社。
売主は、自ら住宅を建てることがメインの仕事。
「住宅販売（営業）」のプロを自社で揃えるまで手が回らないという問題を抱えている場合があり、「販売は様々な仲介業者にお願いする」ということが結構あります。
もちろん売主が、お客さんに直接販売することもあるよ。
つまり、仲介業者から紹介された住宅は売主さんから依頼されて販売しているもの。
そして売主さんは、様々な仲介業者の販売を依頼している。
ということは、、お客さん（買い手）は、仲介業者から紹介された住宅なら、どこの仲介業者へ行っても同じ物件を購入することができるのです。
逆を言えば、「仲介業者は満足してもらえない接客をしたら、お客さんは簡単に他の仲介業者へ行ってしまう」ということなんです。
不動産仲介業者へ価格交渉するには、この真実を知っているか否かで、成功率がかなり変わります！
キラーワードはこんな感じ。
「値下げができないのであれば、他の業者にも聞いてみようと思います」
営業からしてみれば「ひぇぇ～！やめて～～」って感じです。。
営業さんとの信頼関係もあると思いますので、上手につかってみてください
他の業者で契約されてしまうことは、不動産仲介営業にとって最も不名誉なことなんだ！！
- 様々な仲介業者から販売されている住宅は、別の仲介業者でも購入できてしまう。
- お客さんが他の仲介業者で契約してしまうことは、仲介営業にとって最も不名誉なこと！
- 価格交渉の際、「できなければ他の業者にも聞いてみようと思う」のようなことを言えば、営業の本気度が変わる。
ただし仲介営業がどんなに頑張っても、本当に価格変更ができない場合があります。
その際は、仲介手数料の値引きを交渉してみましょう。
うまくいけば、数十万お得になるかもしれません。
仲介手数料や、売主・仲介について、わかりやすくまとめた記事があります。
是非合わせて読んでくれたらうれしいです。
５位 すべての住宅共通「住宅ローン内定してからの交渉術」
最後5位は「事前に行っておくと価格交渉の大きな武器になること」をお伝えします。
それは「住宅ローン」の事前審査の内定を取得しておくこと」です！
不動産の契約には「ローン特約」といわれているものがあります。
もし契約した後、住宅ローンの内定がどの銀行からも承認されなかったときは、白紙解約します！という内容のものです。
契約時には「手付け金」という代金を売主さんに支払いますが、それも満額返還されます。
お客さんにとっては、とてもありがたい特約だね！
しかし、売主さんからしてみれば、迷惑この上ない事態です！
契約のために要した時間が無駄になるし、物件を再販売しないといけないし、手付金を返還する手間もかかるし。。。これだけは避けたいと考えます！
そこで売主さんは契約する前に、ローン特約で契約解除されないようにお客さんの属性をとても気にします。
現金のお客さんやローン事前審査内定したお客さんは大好物なんです！
属性とは、お客さんの職業、会社の規模、年収、家族構成、借入の有無など、住宅ローンの審査の重要な判断材料のこと。良好な場合は「属性が良い」って言い方をするよ。
「ローン特約による契約解除」という売主の心配を払拭するのに、手堅い方法が「住宅ローンの事前審査の内定をとっておく」ということなんです！
住宅ローンの審査には「本審査」と「事前審査」の２つあります。
事前審査は、お手軽な書類で行うことが出来ます。Webで審査できる銀行もあります。
結果は3日～1週間以内に通知されることが多いです。
気になる住宅があれば、まだ契約の決心がついていなくも、まずは事前審査をしてみることをオススメします！
審査方法や物件選択は、担当営業さんとしっかり相談しながら進めてください。
事前審査が内定していれば、仲介業者の営業さんが売主さんへ価格交渉する際、大きな武器になります！
特に住宅ローンが通りにくいといわれている「自営業者」や「会社役員」、年収400万円以下の方は、事前審査をしておくことをおすすめするよ。
住宅ローンを利用するために、「絶対にやってはいけないこと５つ」をまとめた記事があります。
是非合わせて読んでくれたらうれしいです。
まとめ｜こういう住宅は値引きできる5選！
今回のテーマ「こういう住宅は値引きできる5選！」をまとめるとこうなります。
- 1位 多棟現場で残りわずかの物件
- 2位 ハイグレードで高価格売れ残り物件
- 3位 完成間際物件
- 4位 様々な仲介業者取り扱い物件
- 5位 すべての住宅共通「住宅ローン内定してからの交渉術」
住宅は値引き交渉が成功すると数十万～数百万円、お得になることがあります。
軽自動車1台買えちゃうかも！
こんな額の値引きは住宅購入以外ではありえないですよね。
不動産の真実の世界をしっかり理解して、上手に値引き交渉をしていただきたいと思います！
最後に、値引き交渉が成功した際に気を付けなければならないことをお伝えします。
それは、「値引き交渉が成功したら、すぐに契約する事！」です。
1日とも間を空けてはいけません！
もし契約完了するまで間に、他のお客さんが「値引無しで契約したい」と申し込みがあった場合、売主さんは値引き交渉の約束は破棄して、値引きなしのお客さんと契約してしまいます。
とても大切なことなのでもう一度言います！
他のお客さんが「値引無しで契約したい」と申し込みがあった場合、売主さんは値引き交渉の約束は破棄して、値引きなしのお客さんと契約してしまいます。
「契約したい！」と思った住宅は、おそらく希望エリア内で一番条件が良かったのだと思います。
それは他の方も同じ！ほぼ同じ条件で探している方は、おそらく同じ住宅を気に入っています！
そして契約を決心するタイミングもほぼ同じです！
何か月も売れていない住宅だったのに、ある日、突然、一気に、3件も、ほぼ同じタイミングで、購入申し込みがあるなんてもことは、決して珍しいことではありません。
もう一度言います！
値引き交渉が成功したら、すぐに契約する！
これは「値引きした際の鉄則」として、ぜひ覚えておいて欲しいと思います！
条件が整ったら「即決・即断・即契約」だね！！
ということで、「値引きできる住宅5選」をテーマに書いてきましたが、これは不動産の世界で20年以上、住宅の売買を経験している私の個人的な経験から、勝手にランキングしたものです！
住宅の販売状況によって値下げできない住宅も、もちろんありますのでその点はご了承ください。
また、出来るだけお得に建売住宅を購入したい場合は、仲介手数料なしで購入するという方法もあります。
私が皆さんに伝えたい、新築戸建て（建売）住宅の最強の購入方法をまとめた記事がありますので、ぜひ読んでくれたらうれしいです。
住宅探しは、人生の大イベントです！楽しみながら良い住宅にめぐり合えるようがんばりましょう！！応援しています！！
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