不動産業者で20年以上働いている宅地建物取引士「1972年生まれくんです」。
不動産会社への忖度一切なし！
普段お客さんには言えない本音を、私の独断と偏見で思いっきり好き放題、書いています（＾ｖ＾）
今回は「区画整理の住宅」についてご紹介したいと思います！
私自身、住宅を３回買い替えいますが、全てある条件を叶えている住宅ばかりを購入しています。
その条件とはズバリ！「区画整理地内の住宅」です！
私の経験談を交えながら、良い点と失敗した点をご紹介したいと思います！
「区画整理地」ってスゴイ！
簡単に「区画整理」についてご紹介します。
ざっくり言えば、今までの古い町並みをぶっ壊して、きれいな街並みを作るということ。
でもこれってホント大変なことなんです。
反対する地主さんを説得して土地を売ってもらったりしなければならず、何年もかけながら実現させる市（区）や県の大イベントです！ゆえにかなり希少。。。。
なので、もし希望エリア内に区画整理地があったら、激レア！！
「奇跡に近い幸運が訪れた」と思ってよいと思います！
区画整理地のすごいところ！
区画整理地のメリットをざっくりまとめるとこんな感じ！
①子育て安心！広い歩道がある！車道も広い！
②公園や樹木・草花が整備されている（される予定）！
③土地価格が「爆上がり」する可能性を秘めている！！
区画整理地の「街並みの美しさ」や「道路の広さ」については、実際現場に行けば十分その魅力は伝わると思います！
実際、この魅力にかなり惹かれて、区画整理地を検討している方は多いと思います。
注目したいのは、「土地価格爆上がり」の可能性についてです。
特に、神奈川・埼玉・千葉あたりですと「前年比10％以上の土地価格上昇」なんてことも起こります！
実際、私のお客様で10年前に約4,500万円（土地50坪）の建売住宅を購入された方がいますが、今では7,000万円以上！ほぼ1.5倍になっています！
まさにドリーム！！どうですか！区画整理地買いたくなりましたか！！！(´∀｀*)ｳﾌﾌ
これだけの情報を鵜吞みにして買ってしまったら、不動産業者の思うつぼです。
区画整理地の罠を見極める知識をしっかり身に着け、不動産営業と上手に付き合いながら良い住宅を探していきましょう！
区画整理地で失敗しやすいこと５選！
区画整理地内で３回も住宅を買っている私が「失敗した。。」と思ったことはコチラ！
- 恐ろしい清算金の真実
- 失敗すると空き地だらけの寂しい街並み
- 地主がヤバい
- 学区域を信用していけない
どうですか？なんだか恐ろしいキーワードが並んでいますよね(´∀｀*)ｳﾌﾌ
でも大丈夫！わかりやすくご紹介していきたいと思います。
１．恐ろしい清算金の真実！
区画整理地を購入する際、必ず知っておくべき知識がこの「清算金」です！
この清算金は、契約前の説明でサラサラっと流されてしまうことがあります！要注意なのでしっかり確認してください！
清算金をざっくり説明すると「区画整理する前の土地より、した後の方がすごく良くなっているでしょ。おかげで土地評価も上がったのだからその分お金を払ってね！もし、土地の条件が悪くなっていたらその分のお金を交付してあげますよ」というもの。
ちょっと怪しい感じがしますよね。。でもこれだけではないんです。
更に恐ろしいポイントはコチラ！
「清算金を支払うのか？もらえるのか？その金額はいくらなのか？すべて分かるのは数年後！
区画整理の工事が終わったあとに、清算金の金額が確定する！」
つまり、契約する時点では、わからないということです！！！
もしこの事実を知らず契約してしまうと、もしかしたら数年後、数百万の清算金の請求がきてしまうかも。。。
区画整理地の購入を検討する際は、不動産営業さんに必ず清算金について確認することをお勧めします。
清算金の確定金額を伝えることはできませんが、支払いになるのか、交付になるのかは、調べてくれると思いますよ。
２．失敗すると空き地だらけの街並み。。
区画整理地は、うまく発展するとこともあれば、当然ダメだったところもあります。
うまくいかなかった場合、空き地だらけで微妙な街になります。
私も2回目に購入した住宅の周辺は、ほぼ失敗って感じでした。。。(;´д｀)トホホ
近くに店ができては潰れ、やがて大型スーパーも撤退。
当然、住宅の価格も全然上がらず。。。
そんなことにならないよう、私の経験上、失敗が少ないと思う条件をまとめてみました！
- 駅近であること！
- 最寄り駅は2線以上が停まるターミナル駅か、急行、快速などが停まる駅であること！
あくまで個人的な経験則で書いているのでなんの根拠もない条件ですが、参考にしてもらえたらうれしいです。
３．地主がヤバい
区画整理地にも当然、昔ながら暮らしている農家さんや地主さんがたくさんいて、新しく入居してくる方と共存していていかなくてはなりません。
が、この農家さんや地主さんたちは普通の方ではありません。
区画整理によって、大金持ちになった成金地主さんが多い！
これが区画整理地の近隣関係の特徴です。
もちろんとても良く、新入居者たちを迎え入れてくれる地主さんも多いのですが、中には新参者には厳しく接する地主さんもいます。
さらに大金を手にしたことで、大きな勘違いをしてしまっている地主さんがいることも覚悟しておいた方が良いと思います。
区画整理地の購入を検討している方は、近隣に古巣の地権者の住宅があるか確認しておいた方が良いと思います。
近隣トラブルの前兆を確認する方法は下記ブログでまとめていますので、良かったらあわせて読んでくれたらうれしいです。
４．学区域を信用してはいけない！
区画整理の魅力は、新設の小学校や中学校が用意されていることが多いこと！
親御さんにとって、とても魅力ですよね！！
新設の小学校まで徒歩3分！なんて住宅を見つけたら、子供の通学も安心！
住宅選びの大きなポイントになると思います！
が！！！
はっきり申し上げます。
区画整理地の学区域は、変わると思ってください！！
街が順調に発展し、子育て世代がドンドン入居するようになってきた場合、まずなにが起こるか？
それは「小学校不足」です。
当然、市も対応するとは思いますが、行政が行うことですからスピード感はありません。
すると、既存の小学校に無理くり通わせるために、無茶苦茶な学区域設定がなされる可能性が高いです。
これは私の経験談ですが、新設小学校まで徒歩2分！小学校の校庭で遊ぶ子供たちの声が聞こえるほど近い場所に住宅を購入しました。
当然、住宅を購入した際の学区域はその新設小学校。
しかし数年後、小学校不足によりなんと徒歩15分の昔ながらの小学校へ学区域が変更になってしまったのです。
このように、区画整理地はこれから発展していく途上で購入することになるため、様々な不具合を我慢しなければなりません。
その代償に、住みやすい環境が出来上がったときは「土地価格爆上がり」のメリットを享受できるんです！ガマンガマンです(*￣0￣)/ オゥッ!!
まとめ
以上、「区画整理の住宅について」と「区画整理地の注意点」でした。
私が皆さんに伝えたい、新築戸建て（建売）住宅の最強の購入方法をまとめた記事がありますので、ぜひ読んでくれたらうれしいです。
住宅探しはとっても楽しい時間です！
家族みんなで新生活を想像しながら、さまざまな住宅を見学してください！
住宅探しは、人生の大イベントです！楽しみながら良い住宅にめぐり合えるようがんばりましょう！！応援しています！！
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