【不動産会社への忖度一切なし！】新築戸建を安く・満足度高く購入する、たった一つの最強の方法！

こんにちは、「1972年生まれくん」です。

2０年以上不動産業界で働き、不動産仲介、売主物件販売、注文住宅、マンション販売まで幅広く経験しています！

このページでは

　　・不動産会社への忖度は一切なし！

　　・私ならどのようにして家を買うかという目線で

　　・できるだけわかりやすく

住宅探しをはじめたばかりの方が少しでも安心して良い住宅とめぐり合えることを目指して、解説していきたいと思います。

今回のテーマは、「最強の建売・分譲住宅の買い方」についてです。

不動産探しを始めたのは良いものの、こんな探し方をしていませんか？

• 「SUUMOなどの住宅情報サイト」をみて、気になった物件があったら問い合わせ。
• 近所の現地販売現場にいったら、たまたま不動産会社の人がいたので問い合わせ。
• 近所にある不動産会社に行って問い合わせ。

など、決して間違いではないのですが、きちんと不動産業界の仕組みを知っておくことで、100万円以上無駄なお金をかけずに住宅を購入できるかもしれません。

そこで早速結論！！

私がオススメする、「最強の建売・分譲住宅の買い方」はコチラ！

「売主から購入＝正解の買い方」と割り切って考えている方がとても多いと感じています。

でもちょっと待って！売主との直接契約には、気を付けたほうが良い「落とし穴」がいくつかあるのです。

しっかり理解し、危険を回避したうえで購入できるよう解説していきたいと思います。

「売主」とは？「仲介」とは？　

まずは「売主」、「仲介」の違いについて確認したいとおもいます。

すでに「分かっているよ！」という方は、スキップしてください！

「売主」と「仲介」の違い

まずは「売主」と「仲介業者」の違いを、ざっくり簡単に説明します。

• 売主…家を建てた会社。建てた家や土地の持ち主。
• 仲介業者…家を探している人に、売主の家を紹介する会社。

それぞれの住宅購入の流れは、こんな違いがあります。

２つの絵を見てお気づきになったと思いますが、仲介業者から購入すると「手数料」が必要になってしまいます。

この手数料、いくらなのか説明します。

仲介手数料の計算方法

ざっくりと仲介手数料の金額を紹介すると

• 3,000万円の家なら、約100万円！
• 4,000万円の家なら、約130万円！
• 5,000万円の家なら、約165万円！　

計算方法は、物件価格によって違うのですが400万円超の場合　

　　仲介手数料＝成約価格×３％+60,000円+消費税　　です。

※ほとんどの場合、400万円超の住宅だと思いますので、上記計算方法でOKです！

住宅探し初心者向けに作成している為、成約価格別の詳細な計算方法は省略したいと思います。

仲介業者は「悪」なのか！？

売主と契約すれば不要の、仲介手数料を搾取する「仲介業者」は悪なのか？！

私の意見を言わせてもらうと、決して「悪」ではありません！

むしろ、仲介業者と上手に付き合った方が良い住宅にめぐり合えることが多いと思っています。

では、「売主」、「仲介業者」のメリット、デメリットをご紹介したいと思います。

「売主」のメリットとデメリット！

まずは、売主から購入する「メリット」と「デメリット」をご説明します。

売主業者の主な仕事とは？

売主業者の主な仕事は「土地を購入して、住宅を建てる」こと！

そのため、「土地探し」と「住宅建築」のプロフェッショナルが揃っています。

しかし「住宅販売」のプロを揃えるまで、手が回らないというのが現状だと思います。

住宅を買うときは、いろんな不安や迷いがでてくると思います。

また契約したあとも、住民票など必要な書類を揃えたり、お金を借りる契約や登記をする準備もしなくてはなりません。これが結構、面倒なんです。。。

段取りの悪い営業さんが担当だと、かなりにストレスがたまると思います。いや断言します！ストレスで爆発します！！！

先ほど説明したとおり、もちろん全ての売主業者がそうだとはいいませんが、売主業者と直接契約する場合は、担当営業さんの仕事のクオリティにあまり過度の期待はしないほうがよいと思います。。

自社の住宅以外は紹介しません！

売主業者は、自社の住宅以外は原則紹介しません！

売主業者に、希望エリアや希望条件を説明してもほとんど意味がないと思います。

見学した住宅が気に入らなかったら、ご縁がなかったものとして割り切りましょう。

住宅ローンの金利優遇には、注意が必要！

売主業者は住宅ローンの金利優遇（金利を低くしてくれる超重要な優遇）が、仲介業者と比べるとあまり良い条件ではないことがあります。

仲介業者は住宅を購入するお客さんをたくさん抱えています。

銀行も特別に低い金利プランを仲介業者さんに提供し、ローンを組んでもらえるよう営業努力している場合が多いのです。

住宅ローンの金利は、最終的に支払う金額に大きな影響を与えます。

出来るだけ低い金利で借りることができるよう、銀行や不動産業に確認してほしいと思います

※金利優遇については、別記事で詳しく解説する予定です。よかったらご覧ください。

「仲介業者」を利用するメリットとデメリット！

仲介業者は住宅販売のプロフェッショナル集団

仲介業者の仕事は、「常に様々な地域の最新住宅情報を集め、お客さんに紹介すること」

※他にも売却物件を査定したりといろいろありますが、今回は「住宅購入」に限定したいと思います。

取り扱う住宅は、新築戸建・中古戸建・中古マンションなど様々です！

仲介業者を利用すると、こんな特典があります！

• 希望条件を伝えておくと、情報を連絡してくれる。
• 住宅ローンがいくらまで借りられるか、計算してくれる。
• 物件を案内してくれる。
• 契約・引き渡しまで、手取り足取り面倒を見てくれる。

私の個人的な意見で言わせてもらうと、「住宅探し初心者は仲介業者を利用したほうが良い！」と思います。

その方が、安全・安心に取引できるからです。

ただし、忘れてはいけないのが仲介手数料。。

さきほどもご説明しましたが、軽自動者1台分のお金を支払わなくてはなりません。

楽してお金を払うか！自ら動いて削減するか！

悩ましいところです！

そこで、どっちも叶えたいよくばりなあなたにご提案！

楽して、手数料も払わない！おいしいところ取りの最強の買い方が

なのです！！

しっかりした営業のいる売主の見つけ方

では、しっかりした営業がいる売主かどうかを見極める、とっても簡単な方法をお伝えします。

• まずは会社のホームページを見る。
• 住宅を検索する。※住宅検索がない会社でしたら直接契約はオススメしません。
• 営業に力を入れている会社は、物件のトップページにコンセプトやセールスポイントがぎっちり書かれています。この力の入れ具合がそのまま営業力に比例していることが多い！と思います。

売主業者であり、営業に力を入れしっかりした営業がいる会社はあります！！

お得に、安心安全に、住宅を購入しましょう！！

※私の20年以上の不動産経験のなかで、安く買う手法・営業の対応の良さを含めて「最強」と思う私個人の考え方を紹介させていただきました。ご理解の上、住宅さがしの参考にしていただけますとありがたいです！！

おまけ①　仲介手数料無料の仲介業者で購入するのもアリ！？

最近、増えてきた「仲介手数料無料」の仲介業者。

もちろん、しっかりとした営業さんが担当してくれるのであれば、これもまた最強の買い方だと思います。

ただし、事業規模が小さく個人経営に近いような「仲介業者」さんの場合は、少し注意したほうがよいかもしれません。

もちろん、しっかりした業者さんもいるとは思います。が、住宅購入は引き渡しが終わった後も、「点検」や「不具合に対応してもらう」など仲介業者さんとは長い付き合いになります。

いつの間にか、つぶれてなくなっていた。。。などのリスクをさけるためにも、十分注意が必要だと思います。

おまけ②　営業担当が大丈夫か？見極める方法！

担当営業さんとあいさつを済ませ、接客がある程度進んだら、、、、

銀行の金利について質問してください！

銀行の金利は毎月変わります。サッと「最新の金利表」を用意し様々な銀行の金利を説明できたら、問題無し！

用意した金利表が数か月前のものだったり、事前に用意できていないなんて場合は、ご縁がなかったものとして退散しましょう！